Соответствуют ли фактические границы земельного участка кадастровым границам

Инжиниринговая компания ООО «ЭТАЛОН»

Компания прошла динамичный путь развития от небольшой геодезической фирмы до инжиниринговой компании, сотрудничающей с крупнейшими российскими и зарубежными девелоперами.

На разрешение экспертам поставлены следующий вопрос:

(вопросы даны в соответствии с текстом определения Суда без редакции)

Соответствуют ли фактические границы земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160, кадастровым границам, сведения о которых содержатся в ЕГРН? Если не соответствуют указать причины и способ устранения. Разработать варианты исправления реестровой ошибки с учетом фактических границ и площади, определенной в правоустанавливающих документах, а также с учетом кадастровых границ смежных земельных участков и расположенных на земельном участке строений.

Производство судебной землеустроительной экспертизы поручено экспертам:

— эксперту ___________у Рамилю Ахмедшадиевичу, имеющему высшее техническое образование (специальность инженер-строитель). Диплом Ташкентского архитектурно-строительного института №249521 по специальности промышленное и гражданское строительство, квалификацию инженера-строителя с 2000г.

Диплом о профессиональной переподготовке №642404470190 (регистрационный номер №2537) от 31.12.2016 года по программе переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (г. Саратов).

Сертификат соответствия судебного эксперта (серия №647137, дата регистрации 28.12.2019г.) по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки» (г. Саратов).

Диплом о профессиональной переподготовке №342409020943 (регистрационный номер №1131) от 15.04.2019 года по программе переподготовки «Судебная землеустроительная экспертиза» (г. Волгоград).

Сертификат соответствия судебного эксперта (серия №646127, дата регистрации 15.04.2019г.) по экспертной специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» (г. Саратов).

Стаж работы по специальности более 18 лет. Стаж экспертной работы с 2008 года.

— эксперту ___________у ___________у Юрьевичу, имеющему высшее профессиональное образование по специальности инженер-геофизик (Диплом АВС 0158965 от 18 июня 1997 года, рег.№3176 город Воронеж 25 июня 1997г. Воронежский государственный университет), имеющему степень магистра по направлению 08.04.01 «Строительство» (Диплом №103605 0038193, регистрационный номер 356 от 31.08.2015 года, г. Воронеж Воронежский Государственный Архитектурно-Строительный Университет), имеющему квалификационный аттестат по направлению деятельности эксперта 1.1. «Инженерно-геодезическое изыскания», выданный Минстрой России (Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации №МС-Э-94-1-4831 эксперта в области экспертизы результатов инженерных изысканий). Диплом о профессиональной переподготовке №342409020859 (регистрационный номер №1045) от 15.04.2019 года по программе переподготовке «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Сертификат соответствия судебного эксперта (№646096) по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», действующий кадастровый инженер (номер кадастрового аттестата 77-16-164, дата выдачи 27.05.2016, реестровый номер 39124 дата внесения в ГРКИ первой записи о кадастровом инженере 29.06.2016). Стаж работы в качестве эксперта – 5 лет.

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ:

Для решения вопроса, вынесенного на исследование, было организовано проведение осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160.

Осмотр объекта исследования производился 20.02.2020 года в светлое время суток в условиях естественного освещения.

Целью обмерных работ является определение фактических границ, координат и площадей земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160.

На момент осмотра земельный участок с кадастровым номером 50:26:_____:85 огорожен:

— с северной стороны в точках 1-3 металлическим забором (профильные металлические листы);

— с восточной стороны в точках 3-6 сеточным ограждением на металлических столбах (сетка рябица);

— с южной стороны в точках 6-8 сеточным ограждением на металлических столбах (сетка рябица);

— с западной стороны в точках 8-9 сеточным ограждением на металлических столбах (сетка рябица) и в точках 9-1 глухим деревянным штакетным забором.

В результате произведенных обмеров земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 фактическая площадь составила 1801,0 кв.м.

Ниже представлен ситуационный план (чертеж) №1 земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160, с указанием фактических площадей и координат поворотных точек:

Схема (чертеж) №1 – участок 160

(земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85)Координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 (по фактическому пользованию)

В Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 50:26:_____:85, в которой общая площадь земельного участка указана в размере 1500 +/- 14,0 кв.м.

Ниже представлена таблица координат поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, представленная в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (ЕГРН):

координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 (на основании Выписки из ЕГРН):

По координатам поворотных точек (на основании Выписки из ЕГРН) по земельному участку с кадастровым номером 50:26:_____:85 составлена схема (чертеж) №1а, где общая площадь земельного участка составила 1500 кв.м.

Схема (чертеж) №1а – участок 160 (по сведениям ЕГРН)

Для установления соответствия фактического местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, сведениям о его границах, внесенным в ЕГРН необходимо произвести наложение существующих на момент произведенного осмотра фактических границ земельного участка (по координатам поворотных точек, зафиксированных в полевых условиях в день осмотра 20.02.2020г.) с кадастровыми границами земельного участка, границы которого выставлены по координатам поворотных точек, указанных в Выписке из ЕГРН.

Данное наложение позволит определить в какой части фактические границы земельного участка имеют несоответствия с кадастровыми границами этого земельного участка.

Ниже представлена схема (чертеж) наложения фактических границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160, на кадастровые границы этого земельного участка линейных размеров:

Схема (чертеж) №2 — наложение фактических границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 на кадастровые границы этого земельного участка (по фактическому пользованию и по данным Выписке из ЕГРН)

В результате наложения установлено, что имеет место несоответствия фактических границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 с кадастровыми границами земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 (на основании Выписки из ЕГРН), а именно:

— с северной стороны кадастровые точки 2-3 не соответствуют фактическим точкам 2-4 (площадь запользования по сведениям ЕГРН составляет 257 кв.м.);

— с южной стороны кадастровые точки 5-7 не соответствуют фактическим точкам 6-9 (площадь запользования по сведениям ЕГРН составляет 44 кв.м.).

В Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 50:26:_____:7462, в которой общая площадь земельного участка указана в размере 1617 +/- 14,0 кв.м.

Ниже представлена таблица координат поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:7462, представленная в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (ЕГРН):

координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:7462 (на основании Выписки из ЕГРН):

По координатам поворотных точек (на основании Выписки из ЕГРН) по земельному участку с кадастровым номером 50:26:_____:7462 составлена схема (чертеж) №3, где общая площадь земельного участка составила 1617 кв.м.

Схема (чертеж) №3 – по земельному участку с кадастровым номером 50:26:_____:7462 (по сведениям ЕГРН)

В Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 50:26:_____:40, в которой общая площадь земельного участка указана в размере 760 +/- 10,0 кв.м.

Ниже представлена таблица координат поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:40, представленная в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (ЕГРН):

координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:40 (на основании Выписки из ЕГРН):

По координатам поворотных точек (на основании Выписки из ЕГРН) по земельному участку с кадастровым номером 50:26:_____:40 составлена схема (чертеж) №4, где общая площадь земельного участка составила 760 кв.м.

Схема (чертеж) №4 – по земельному участку с кадастровым номером 50:26:_____:40 (по сведениям ЕГРН)

При наложении фактических границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160, на кадастровые границы соседних земельных участков с кадастровыми номерами 50:26:_____:7462 и 50:26:_____:40, границы которых выставлены по координатам поворотных точек, указанных в Выписке из ЕГРН, установлено:

— с южной стороны имеет место пересечения фактических границ ЗУ 50:26:_____:85 с кадастровыми границами ЗУ 50:26:_____:40 (площадь запользования со стороны ЗУ 50:26:_____:85 составляет 24,0 кв.м.);

— с северной стороны фактические границы ЗУ 50:26:_____:85 совпадают с кадастровыми границами ЗУ 50:26:_____:7462 (отсутствует пересечение/запользование ЗУ 50:26:_____:7462 со стороны ЗУ 50:26:_____:85) Схема (чертеж) №5 – наложение фактических границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 на кадастровые границы соседних земельных участков с кадастровыми номерами 50:26:_____:7462 и 50:26:_____:40 (по данным Выписке из ЕГРН)

В представленных материалах гражданского дела №2-413/2020 (т.1, л.д.40-41) имеется постановление главы администрации Петровского сельского округа Наро-Фоминского района Московской области от 8 февраля 2000 года №42 «Об отводе земельного участка для строительства индивидуального жилого дома», следующего содержания:

«Рассмотрев заявление гр.___________ой Анны Ивановны, проживающей по адресу: п. Киевский, д. 10-12, об отводе земельного участка для строительства индивидуального жилого дома:

Постановляю:

Отвести гр.___________ой Анне Ивановне земельный участок размером 0,15 га в д. Селятино, участок №160, в собственность для строительства индивидуального жилого дома.
Обязать гр. ___________у Анну Ивановну:
1. Согласовать проект жилого дома и размещение хозяйственных строений в установленном порядке.
2. Получить разрешение на строительство в Управлении архитектуры и градостроительства.
Оформить землеотводные документы в филиале регистрационной палаты г. Наро-Фоминска».

В плане участка №50-26-10-31-02-160 от 16 февраля 2000 года представлено описание границ участка:

от 1 до 2 – участок;

от 2 до 3 – участок;

от 3 до 4 – свободные земли;

от 4 до 5 – свободные земли;

от 5 до 1 – дорога.

В соответствии с описанием границ в плане участка №50-26-10-31-02-160 от 16.02.2000г. при выделении земельного участка для гр.___________ой Анне Ивановне границы устанавливались исходя из существующего соседнего земельного участка (ныне ЗУ 50:26:_____:7462) в точках 1-3, а также проезда (дороги) в точках 1-5. При этом, экспертиза отмечает, что на настоящее время существующий ЗУ 50:26:_____:40 на момент выделения ___________ой А.И. в 2000 году не существовал, так как границами в точках 4-5 являлись свободные земли.

Экспертиза также отмечает, что конфигурация земельного участка, указанного на плане участка №50-26-10-31-02-160 от 16.02.2000г. в целом соответствует конфигурации земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 по фактическому пользованию (т.е. на момент производства исследования).

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы о том, что фактические границы земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160, не соответствуют кадастровым границам, сведения о которых содержатся в ЕГРН:

— с северной стороны границы ЗУ 50:26:_____:85, отраженные в ЕГРН, установлены без учета сведений, имеющихся в материалах гражданского дела №2-413/2020 (т.1, л.д.40-41), а именно наличие смежной границы с соседним земельным участком с кадастровым номером 50:26:_____:7462 с 2000 года;

— с южной стороны фактические границы ЗУ 50:26:_____:85 пересекают кадастровые границы на площади 44,0 кв.м., т.е. имеет место запользования, в том числе соседнего ЗУ 50:26:_____:40 площадью 24,0 кв.м.

Статья 42_8 Федерального закона «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ от 24.07.2007 года гласит:

1. Уточнение местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ осуществляется по правилам, предусмотренным частью 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе с использованием документов, указанных в части 3 статьи 42.6 настоящего Федерального закона.

2. При уточнении местоположения границ земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, местоположение границ этих земельных участков определяется с учетом утвержденных в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории или проекта организации и застройки территории либо другого устанавливающего распределение земельных участков в границах такой территории документа (при наличии данных проектов или документа), а также с учетом требований, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.

3. При уточнении местоположения границ земельного участка, определенного в пункте 1 части 1 статьи 42_1 настоящего Федерального закона, его площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требований, не должна быть:

1) меньше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов;

2) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством;

3) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен.

4. В случае, если в результате уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполняются комплексные кадастровые работы, за исключением случая исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, получено значение площади земельного участка, которое превышает значение площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством, либо более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен, исполнитель комплексных кадастровых работ:

1) устанавливает местоположение границ земельного участка в соответствии с требованиями части 3 настоящей статьи и включает сведения о таком земельном участке в проект карты-плана территории;

2) готовит информацию о возможности образования земельных участков на территории выполнения комплексных кадастровых работ, включающую кадастровые номера исходных земельных участков, сведения о способе образования земельных участков, местоположении границ, площади и виде (видах) разрешенного использования образуемых земельных участков.

5. В случае, если в результате уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполняются комплексные кадастровые работы, в том числе в случае исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, получено значение площади земельного участка, которое меньше значения площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов, и отсутствует возможность соблюдения требований пункта 1 части 3 настоящей статьи, сведения о таком земельном участке включаются в карту-план территории при наличии письменного согласия правообладателя такого земельного участка с результатами комплексных кадастровых работ, которое входит в состав приложения к соответствующей карте-плану территории.

Часть 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» гласит:

— при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Статья 11.9. «Требования к образуемым и измененным земельным участкам» Земельного кодекса Российской Федерации, принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года гласит:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
jb inflables
В Решении Совета депутатов городского поселения Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 21 мая 2009 года №14/43 «Об установлении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в собственности городского поселения Наро-Фоминск земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства» указано:

1. Установить предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в собственности городского поселения Наро-Фоминск земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства:

— минимальная площадь предоставления земельного участка — 400 кв.м.;

— максимальная площадь предоставления земельных участков — 1500 кв.м.

В соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ от 24.07.2007 года площадь земельного участка не должна быть больше площади земельного участка, указанной в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством, т.е. в размере 400 кв.м., которая установлена Решением Совета депутатов городского поселения Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 21 мая 2009 года №14/43.

Таким образом, максимально допустимая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160, не должна превышать 1900 кв.м.

Экспертиза также отмечает, что в случае приведения земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 по площади в размере 1500 кв.м. (на основании имеющихся правоустанавливающих документов – в том числе плана участка №50-26-10-31-02-160 от 16.02.2000г. с описанием границ) это приведет к образованию чересполосицы между земельным участком с кадастровым номером 50:26:_____:40.

На основании вышеизложенного, ниже представлен вариант исправления реестровой ошибки с учетом фактических границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 и расположенных на земельном участке строений, а также с учетом кадастровых границ смежных земельных участков, где:

— с северной стороны в точках 1-3 границы ЗУ 50:26:_____:85 являются смежными с соседним земельным участком с ЗУ 50:26:_____:7462;

— с восточной стороны в точках 3-6 существующие (фактические) границы ЗУ 50:26:_____:85, граничащие со свободными землями;

— с южной стороны в точках 6-8 необходимо установить ограждение в соответствии с кадастровыми границами ЗУ 50:26:_____:85 и ЗУ 50:26:_____:40;

— с западной стороны в точках 8-1 существующие (фактические) границы ЗУ 50:26:_____:85, граничащие с дорогой (проездом).

С учетом установления ограждения в соответствии с кадастровыми границами ЗУ 50:26:_____:85 и ЗУ 50:26:_____:40 фактическая площадь земельного участка составит 1757 кв.м., что не превышает площадь земельного участка, указанного в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством.

Схема (чертеж) №6 (вариант установления границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 с учетом кадастровых границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами 50:26:_____:7462 и 50:26:_____:40)координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 по фактическому пользованию (в заборе) и с учетом кадастровых границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами 50:26:_____:7462 и 50:26:_____:40ВЫВОДЫ

Вопрос №1: Соответствуют ли фактические границы земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160, кадастровым границам, сведения о которых содержатся в ЕГРН? Если не соответствуют указать причины и способ устранения. Разработать варианты исправления реестровой ошибки с учетом фактических границ и площади, определенной в правоустанавливающих документах, а также с учетом кадастровых границ смежных земельных участков и расположенных на земельном участке строений.

Ответ: Фактические границы земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, _____ с.о., д. Селятино, участок 160, не соответствуют кадастровым границам этого участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН:

В соответствии с описанием границ в плане участка №50-26-10-31-02-160 от 16.02.2000г. при выделении земельного участка для гр.___________ой Анне Ивановне границы устанавливались исходя из существующего соседнего земельного участка (ныне ЗУ 50:26:_____:7462) в точках 1-3, а также проезда (дороги) в точках 1-5. На настоящее время существующий ЗУ 50:26:_____:40 на момент выделения ___________ой А.И. в 2000 году не существовал, так как границами в точках 4-5 являлись свободные земли.

Вариант исправления реестровой ошибки с учетом фактических границ земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 и расположенных на земельном участке строений, а также с учетом кадастровых границ смежных земельных участков, где:

координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 50:26:_____:85 по фактическому пользованию (в заборе) и с учетом кадастровых границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами 50:26:_____:7462 и 50:26:_____:40Эксперты ___________ Р.А.

___________ О.Ю.

Приложение №1: фототаблица