На разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:
(вопросы даны в соответствии с текстом определения Суда без редакции)
(вопросы даны в соответствии с текстом определения Суда без редакции)
- Какова действительная стоимость жилого дома и пристроек по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, исходя из сложившийся в данной местности цены на жилые дома из такого же материала, с учетом места расположения дома, его размера, степени благоустройства, износа и других критериев, влияющих на стоимость объекта?
- Возможен ли технически раздел жилого дома в натуре в соответствии с санитарно-техническими нормами пожарной безопасности, сложившимся порядком пользования, учитывая долю каждого из домовладельцев? Если раздел невозможен, то по какой причине?
- Возможен ли выдел с отступлением от размера долей, если возможен, то определить стоимостную разницу между принадлежащими собственникам долями и прилагаемыми им к выделу в натуре частями жилого дома и пристроек по каждому варианту?
- Какие переоборудования требуется произвести по каждому из предложенных вариантов раздела дома, и какова стоимость необходимых для этого строительных работ и материалов с учетом существующих в данной местности цен (приложить смету, проектируемые переоборудования обозначить на плане)?
Сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве экспертизы:
Сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве экспертизы:
При проведении 31.08.2019г. натурного обследования жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, стороны присутствовали.
Стороны по делу были извещены о дате, времени и месте натурного обследования посредством телефонограмм.
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
по второму и третьему вопросам одновременно
по второму и третьему вопросам одновременно
(как взаимосвязанными и для удобства изложения):
(как взаимосвязанными и для удобства изложения):
Исследованию подлежит технический паспорт (по состоянию на 10.11.2014г.) на жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, согласно данным которого объект исследования состоит из следующих строений:
— жилой дом (литер А), холодная пристройка (литер а), веранда (литер а1), веранда (литер а2), сарай (литер Г), гараж (литер Г1), баня (литер Г2), пристройка к бане (литер Г3), сарай (литер Г4), беседка (литер Г5), колодец (литер Г6), забор (литер 1), забор (литер 2).
На момент осмотра, проведенного 31.08.2019г., сарай (литер Г) и сарай (литер Г4) отсутствуют (демонтированы) и при определении восстановительной стоимости экспертизой не рассматриваются.
В соответствии с поставленной задачей перед экспертами, вопросы касаются о возможности раздела (выдела части) жилого дома на две части по 1/2 доле в соответствии со сложившимся порядком пользования между сторонами.
Общая жилая площадь дома, согласно экспликации к поэтажному плану на жилой дом в техническом паспорте на жилой дом, по ситуации на 10.11.2014г., составляет:
12,40+8,60+24,10+7,00 = 52,10 м2
2
где:
12,40 м2 — жилая комната №3 в жилом доме (литер А) (квартира №1)
2
8,60 м2 — жилая комната №4 в жилом доме (литер А) (квартира №1)
2
24,10 м2 — жилая комната №5 в жилом доме (литер А) (квартира №2)
2
7,00 м2 — жилая комната №6 в жилом доме (литер А) (квартира №2)
2
Подсобная площадь и площадь помещений вспомогательного использования, согласно экспликации к поэтажному плану на жилой дом в техническом паспорте на жилой дом, по ситуации на 10.11.2014г., составляет:
10,30+11,40+11,30+3,80+9,70+5,20+10,70 = 62,40 м2
2
где:
10,30 м2 — веранда №1 веранда (литер а1) (квартира №1)
2
11,40 м2 — веранда №2 веранда (литер а1) (квартира №1)
2
11,30 м2 — холодная пристройка №5 в холодной пристройке (литер а) (квартира №1)
2
3,80 м2 — веранда №1 веранда (литер а2) (квартира №2)
coque de telephone dessinelf bar 600elfbar bc5000have a peek at this site
2
9,70 м2 — веранда №2 веранда (литер а2) (квартира №2)
2
5,20 м2 — веранда №3 веранда (литер а2) (квартира №2)
2
10,70 м2 — холодная пристройка №4 в холодной пристройке (литер а) (квартира №2)
2
Площадь всех частей здания составляет:
52,10+62,40 = 114,50 м2
2
Приходящаяся на 1/2 долю жилого дома в идеале от площади всех частей здания приходится:
114,50/2 = 57,25 м2
2
На момент экспертного осмотра было установлено, что между сторонами сложился порядок пользования жилым домом, где:
— Кузнецова Екатерина Александровна, доля которой составляет 1/2, пользуется следующими помещениями (квартира №1): жилой комнатой №3 площадью 12,40 кв.м., жилой комнатой №4 площадью 8,60 кв.м., верандой (литер а1) общей площадью 21,70 кв.м. и частью холодной пристройкой №5 площадью 11,30 кв.м.;
— Зудилкина Галина Владимировна, доля которой составляет 1/2, пользуется следующими помещениями (квартира №2): жилой комнатой №5 площадью 24,10 кв.м., жилой комнатой №6 площадью 7,00 кв.м., верандой (литер а2) общей площадью 18,70 кв.м. и частью холодной пристройкой №4 площадью 10,70 кв.м..
Осмотром также установлено, что в каждую из частей жилого дома имеется индивидуальный обособленный вход-выход. Зрительная изоляция всей частей жилого дома между собственниками обеспечена, т.е. отсутствуют смежные помещения, дверные проемы. Каждая часть жилого дома имеет свое электроснабжение и водоснабжение.
Все части жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, представляют собой совокупность помещений, отвечающих признакам жилого помещения-дома, состоящего из жилых и вспомогательных (подсобных) помещений.
Таким образом, с учетом наличия у каждой из сторон раздельных входов-выходов и инженерных коммуникаций, раздел (выдел части) жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, с учетом сложившегося порядка пользования жилым домом между сторонами возможен.
Возможность раздела (выдела части) жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, рассматривается в соответствии с нормативно-справочной литературой — Свод правил СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», СНиП 23-05-95* «Естественное и искусственное освещение», СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» — исходя из следующих условий:
— в случае деления зданий, сооружений и других объектов должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов;
— дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы;
— к одно- и двухэтажным домам требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются;
— каждый дом (жилой блок) должен иметь минимум один эвакуационный выход непосредственно наружу;
— в доме и на участке следует предусматривать необходимые мероприятия по защите от несанкционированного вторжения;
— система вентиляции должна поддерживать чистоту (качество) воздуха в помещениях в соответствии с санитарными требованиями и равномерность его поступления и распространения. Для обеспечения естественной вентиляции должна быть предусмотрена возможность проветривания помещений дома через окна, форточки, фрамуги и др.;
— естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне. Уровень естественного освещения должен соответствовать требованиям. Отношение площади световых проемов к площади пола жилых помещений и кухонь должно быть не менее 1:8. Для мансардных этажей допускается принимать это отношение не менее 1:10;
— для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации — централизованная, локальная или индивидуальная, в том числе выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой;
— помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь, как правило, естественное освещение;
— высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина выходов в свету — не менее 0,8 м;
— двери эвакуационных выходов и другие двери на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода из здания.
Ниже предлагается единственно возможный вариант раздела жилого дома на две части по 1/2 доле с учетом сложившегося порядка пользования между сторонами и с незначительным отступлением от равенства долей:
На рисунке схематически представлен план раздела жилого дома с учетом сложившегося порядка пользования жилым домом между сторонами с незначительным отступлением от идеальных долей сторон, в котором:
— красным цветом выделена часть дома, выделяемая Кузнецовой Екатерине Александровне;
— зеленым цветом выделена часть дома, выделяемая Зудилкиной Галине Владимировне.
В собственность Кузнецовой Екатерине Александровне на 1/2 долю выделяется изолированная часть жилого дома в состав которого входят:
Кузнецовой Екатерине Александровне
— литер А (жилой дом) – помещение №3 (жилая комната) площадью 12,40 кв.м. и помещение №4 (жилая комната) площадью 8,60 кв.м.;
— литер а1 (веранда) – помещение №1 (веранда) площадью 10,30 кв.м. и помещение №2 (веранда) площадью 11,40 кв.м.;
— литер а (холодная пристройка) – помещение №5 (холодная пристройка) площадью 11,30 кв.м.
В собственность Зудилкиной Галине Владимировне на 1/2 долю выделяется изолированная часть жилого дома в состав которого входят:
Зудилкиной Галине Владимировне
— литер А (жилой дом) – помещение №5 (жилая комната) площадью 24,10 кв.м. и помещение №6 (жилая комната) площадью 7,00 кв.м.;
— литер а2 (веранда) – помещение №1 (веранда) площадью 3,80 кв.м., помещение №2 (веранда) площадью 9,70 кв.м. и помещение №3 (веранда) площадью 5,20 кв.м.;
— литер а (холодная пристройка) – помещение №4 (холодная пристройка) площадью 10,70 кв.м.
По первому вопросу:
По первому вопросу:
Определение стоимости исследуемого объекта на рассматриваемый период проводилось в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральных Стандартов Оценки («Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости»).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
При определении стоимости исследуемого объекта был использован затратный метод. Доходный метод и сравнительный подход не использовались по следующим причинам:
— доходный метод — подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Данный метод не может применяться к объекту по своему назначению, не являющимся приносящим доход, т.е. коммерческим;
— метод сравнительных продаж представляет собой определение стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Этот метод не может быть применим по категории дел, связанных с разделом (имеются в виду случаи констатации экспертом возможности реального раздела жилого дома между совладельцами), так как следует исходить из того, что оценка имущества – это определение его стоимости в соответствии с поставленной целью, а установление рыночной стоимости недвижимости напрямую связано с его продажей.
Рассматриваемая ситуация не предполагает совершения сделки купли-продажи (исходя из того, что требуется определить возможность раздела (выдела части) жилого дома, следовательно, нет условий для констатации необходимости определения рыночной стоимости спорной недвижимости. Расходы, связанные с возведением дома, определялись лишь затратами, связанными с его строительством. В данном случае при определении стоимости спорного объекта недвижимости использован затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание имущества, с учетом всех видов износа. Данный подход предполагает применение методов сравнительной стоимости единицы имущества и стоимости укрупненных элементов. Затратным подходом определяется стоимость замещения (полная восстановительная стоимость) в текущих ценах воображаемого объекта недвижимости, возведенного из аналогичных материалов по соответствующим технологиям, с теми же издержками и в той же местности, что объект оценки, уменьшенная затем с учетом поправок на величину, учитывающую его физический износ.
Наиболее точный результат расчета стоимости замещения объекта может быть получен при использовании имеющейся сметной документации, отражающей полные затраты на его строительство. При отсутствии сметной документации используется региональный «Сборник норм по оценке строений, принадлежащих гражданам» либо сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС, ООО «Ко-Инвест»). Методика расчета по этим сборникам представляет собой определение стоимости объекта на основе укрупненного показателя стоимости измерителя (м2, м3) и приведена в общей части сборников. Для определения стоимости объекта на дату оценки применяются коэффициенты индексации цен, которые являются переходными от базисного уровня цен, в котором составлены сметы или определена стоимость аналога.
Базисными являются уровни цен 1969 г., 1984 г., 1991 г. Коэффициент индексации может быть рассчитан на основе ведомственных (отраслевых) документов, содержащих сведения о ценообразовании в строительстве, а также на основе расчета соответствующими специализированными организациями.
При определении полной восстановительной стоимости исследуемого объекта были использованы индексации цен на основании Постановления от 11 мая 1983г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек (коэффициент индексации цен с 1969г. на 1984г. — в размере 1,21), письма от 24 сентября 1990г. №15-148/6 «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве» (коэффициент индексации цен с 1984г. на 1991г. — в размере 1,64), межрегионального сборника индексов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ по субъектам Российской Федерации (коэффициент индексации цен с 1991г. на 2012г. — в размере 90,82) и Федеральной службы Государственной статистики (коэффициент индексации цен с 2012г. на июль 2019г. — в размере 1,51).
Стоимость жилого дома (литер А)
Стоимость жилого дома (литер А)
Общий объем жилого дома (литер А), согласно данным технического паспорта на жилой дом по ситуации на 10.11.2014г., составляет 187,0 м3.
Восстановительная стоимость 1м3 жилого дома-аналога согласно таблицы №5 (б) составляет в ценах 1969г. 34,40 рублей
К восстановительной стоимости применяем следующие поправочные коэффициенты:
— на внутреннюю полезную высоту *1,05
— на отсутствие радио и телефона *0,993
— на отсутствие центрального отопления *0,947
— на отсутствие водопровода и канализации *0,969
— на наличие печного отопления *1,04
34,40*1,05*0,993*0,947*0,969*1,04 = 34,23
Восстановительная стоимость жилого дома в ценах 1969г. составляет:
187,0*34,23 = 6401,01 рублей
Определение износа. Под износом (обесценение или устаревание) понимается потеря стоимости объектом, обусловленная самыми различными причинами, среди которых выделяют физическую амортизацию (физический износ – утрата первоначальных технико — эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека). Физический износ жилого дома (литер А) применен на основании технического паспорта на жилое строение и ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий – значение износа конструктивных элементов в %.
Полная восстановительная стоимость жилого дома (литер А) с учетом физического износа в ценах 1969г. составляет:
6401,01*0,59 = 3776,60 рублей
В связи с тем, что необходимо определить стоимость жилого дома (литер А) в ценах на июль 2019 года, то применяются индексы цен производителей на строительную продукцию по отрасли «Строительство» представленные на официальном интернет-сайт Федеральной службы Государственной статистики www.gks.ru (индексы цен производителей на строительную продукцию за период с 1969 по июль 2019 гг., процент, Строительство, в % к декабрю предыдущего года, Московская область).
С учетом индекса удорожания стоимости строительства, индекса удорожания стоимости материалов по отрасли «Строительство» на период с 1969 по июль 2019 гг.: (данные Федеральной службы Государственной статистики), и НДС, стоимость жилого дома (литер А) составит:
3776,60*1,21*1,64*90,82*1,51*1,20 = 1 233 303 рублей
Стоимость пристройки (литер а)
Стоимость пристройки (литер а)
Общий объем холодной пристройки (литер а), согласно данным технического паспорта на жилой дом по ситуации на 10.11.2014г., составляет 59,0 м3.
Восстановительная стоимость 1м3 холодной пристройки-аналога согласно таблицы №5 (б) составляет в ценах 1969г. 34,40 рублей
К восстановительной стоимости применяем следующие поправочные коэффициенты:
— на внутреннюю полезную высоту *1,05
— на отсутствие радио и телефона *0,993
— на отсутствие центрального отопления *0,947
— на отсутствие водопровода и канализации *0,969
34,40*1,05*0,993*0,947*0,969 = 32,91
Восстановительная стоимость холодной пристройки в ценах 1969г. составляет:
59,0*32,91 = 1941,69 рублей
Определение износа. Под износом (обесценение или устаревание) понимается потеря стоимости объектом, обусловленная самыми различными причинами, среди которых выделяют физическую амортизацию (физический износ – утрата первоначальных технико — эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека). Физический износ холодной пристройки (литер а) применен на основании технического паспорта на жилое строение и ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий – значение износа конструктивных элементов в %.
Таблица определения физического износа
Полная восстановительная стоимость холодной пристройки (литер а) с учетом физического износа в ценах 1969г. составляет:
1941,69*0,59 = 1145,60 рублей
В связи с тем, что необходимо определить стоимость холодной пристройки (литер а) в ценах на июль 2019 года, то применяются индексы цен производителей на строительную продукцию по отрасли «Строительство» представленные на официальном интернет-сайт Федеральной службы Государственной статистики www.gks.ru (индексы цен производителей на строительную продукцию за период с 1969 по июль 2019 гг., процент, Строительство, в % к декабрю предыдущего года, Московская область).
С учетом индекса удорожания стоимости строительства, индекса удорожания стоимости материалов по отрасли «Строительство» на период с 1969 по июль 2019 гг.: (данные Федеральной службы Государственной статистики), и НДС, стоимость холодной пристройки (литер а) составит:
1145,60*1,21*1,64*90,82*1,51*1,20 = 374 112 рублей
Стоимость веранды (литер а1)
Стоимость веранды (литер а1)
Общая площадь веранды (литер а1), согласно данным технического паспорта на жилой дом по ситуации на 10.11.2014г., составляет 23,70 м2
Восстановительная стоимость 1м2 веранды-аналога согласно таблицы №155 (е) составляет в ценах 1969г. 44,50 рублей
Восстановительная стоимость веранды в ценах 1969г. составляет:
44,50*23,70 = 1054,65 рублей
Определение износа. Под износом (обесценение или устаревание) понимается потеря стоимости объектом, обусловленная самыми различными причинами, среди которых выделяют физическую амортизацию (физический износ – утрата первоначальных технико — эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека). Физический износ веранды (литер а1) применен на основании технического паспорта на жилое строение на дачном земельном участке и ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий – значение износа конструктивных элементов в %.
Таблица определения физического износа
Полная восстановительная стоимость веранды (литер а1) с учетом физического износа в ценах 1969г. составляет:
1054,65*0,55 = 580,06 рублей
В связи с тем, что необходимо определить стоимость веранды (литер а1) в ценах на июль 2019 года, то применяются индексы цен производителей на строительную продукцию по отрасли «Строительство» представленные на официальном интернет-сайт Федеральной службы Государственной статистики www.gks.ru (индексы цен производителей на строительную продукцию за период с 1969 по июль 2019 гг., процент, Строительство, в % к декабрю предыдущего года, Московская область).
С учетом индекса удорожания стоимости строительства, индекса удорожания стоимости материалов по отрасли «Строительство» на период с 1969 по июль 2019 гг.: (данные Федеральной службы Государственной статистики), и НДС, стоимость веранды (литер а1) составит:
580,06*1,21*1,64*90,82*1,51*1,20 = 189 427 рублей.
Стоимость веранды (литер а2)
Стоимость веранды (литер а2)
Общая площадь веранды (литер а2), согласно данным технического паспорта на жилой дом по ситуации на 10.11.2014г., составляет 22,50 м2
Восстановительная стоимость 1м2 веранды-аналога согласно таблицы №155 (е) составляет в ценах 1969г. 44,50 рублей
Восстановительная стоимость веранды в ценах 1969г. составляет:
44,50*22,50 = 1001,25 рублей
Определение износа. Под износом (обесценение или устаревание) понимается потеря стоимости объектом, обусловленная самыми различными причинами, среди которых выделяют физическую амортизацию (физический износ – утрата первоначальных технико — эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека). Физический износ веранды (литер а2) применен на основании технического паспорта на жилое строение на дачном земельном участке и ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий – значение износа конструктивных элементов в %.
Таблица определения физического износа
Полная восстановительная стоимость веранды (литер а2) с учетом физического износа в ценах 1969г. составляет:
1001,25*0,75 = 750,94 рублей
В связи с тем, что необходимо определить стоимость веранды (литер а2) в ценах на июль 2019 года, то применяются индексы цен производителей на строительную продукцию по отрасли «Строительство» представленные на официальном интернет-сайт Федеральной службы Государственной статистики www.gks.ru (индексы цен производителей на строительную продукцию за период с 1969 по июль 2019 гг., процент, Строительство, в % к декабрю предыдущего года, Московская область).
С учетом индекса удорожания стоимости строительства, индекса удорожания стоимости материалов по отрасли «Строительство» на период с 1969 по июль 2019 гг.: (данные Федеральной службы Государственной статистики), и НДС, стоимость веранды (литер а2) составит:
750,94*1,21*1,64*90,82*1,51*1,20 = 245 230 рублей.
Стоимость бани (литер Г2)
Стоимость бани (литер Г2)
Общая площадь бани (литер Г2), согласно данным технического паспорта на жилой дом по ситуации на 10.11.2014г., составляет 9,60 м2
Восстановительная стоимость 1м2 бани-аналога согласно таблицы №162 (б) составляет в ценах 1969г. 26,60 рублей
Восстановительная стоимость бани в ценах 1969г. составляет:
26,60*9,60 = 255,36 рублей
Определение износа. Под износом (обесценение или устаревание) понимается потеря стоимости объектом, обусловленная самыми различными причинами, среди которых выделяют физическую амортизацию (физический износ – утрата первоначальных технико — эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека). Физический износ бани (литер Г2) применен на основании технического паспорта на жилое строение на дачном земельном участке и ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий – значение износа конструктивных элементов в %.
Таблица определения физического износа
Полная восстановительная стоимость бани (литер Г2) с учетом физического износа в ценах 1969г. составляет:
255,36*0,75 = 191,52 рублей
В связи с тем, что необходимо определить стоимость бани (литер Г2) в ценах на июль 2019 года, то применяются индексы цен производителей на строительную продукцию по отрасли «Строительство» представленные на официальном интернет-сайт Федеральной службы Государственной статистики www.gks.ru (индексы цен производителей на строительную продукцию за период с 1969 по июль 2019 гг., процент, Строительство, в % к декабрю предыдущего года, Московская область).
С учетом индекса удорожания стоимости строительства, индекса удорожания стоимости материалов по отрасли «Строительство» на период с 1969 по июль 2019 гг.: (данные Федеральной службы Государственной статистики), и НДС, стоимость бани (литер Г2) составит:
191,52*1,21*1,64*90,82*1,51*1,20 = 62 544 рублей.
Стоимость пристройки к бане (литер Г3)
Стоимость пристройки к бане (литер Г3)
Общая площадь пристройки к бане (литер Г3), согласно данным технического паспорта на жилой дом по ситуации на 10.11.2014г., составляет 5,80 м2
Восстановительная стоимость 1м2 пристройки к бане-аналога согласно таблицы №164 (а) составляет в ценах 1969г. 11,10 рублей
Восстановительная стоимость пристройки к бане в ценах 1969г. составляет:
11,10*5,80 = 64,38 рублей
Определение износа. Под износом (обесценение или устаревание) понимается потеря стоимости объектом, обусловленная самыми различными причинами, среди которых выделяют физическую амортизацию (физический износ – утрата первоначальных технико — эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека). Физический износ пристройки к бане (литер Г3) применен на основании технического паспорта на жилое строение на дачном земельном участке и ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий – значение износа конструктивных элементов в %.
Таблица определения физического износа
Полная восстановительная стоимость пристройки к бане (литер Г3) с учетом физического износа в ценах 1969г. составляет:
64,38*0,75 = 48,29 рублей
В связи с тем, что необходимо определить стоимость пристройки к бане (литер Г3) в ценах на июль 2019 года, то применяются индексы цен производителей на строительную продукцию по отрасли «Строительство» представленные на официальном интернет-сайт Федеральной службы Государственной статистики www.gks.ru (индексы цен производителей на строительную продукцию за период с 1969 по июль 2019 гг., процент, Строительство, в % к декабрю предыдущего года, Московская область).
С учетом индекса удорожания стоимости строительства, индекса удорожания стоимости материалов по отрасли «Строительство» на период с 1969 по июль 2019 гг.: (данные Федеральной службы Государственной статистики), и НДС, стоимость пристройки к бане (литер Г3) составит:
48,29*1,21*1,64*90,82*1,51*1,20 = 15 770 рублей.
Стоимость беседки (литер Г5)
Стоимость беседки (литер Г5)
Общая площадь беседки (литер Г5), согласно данным технического паспорта на жилой дом по ситуации на 10.11.2014г., составляет 12,00 м2
Восстановительная стоимость 1м2 беседки-аналога согласно таблицы №157 (в) составляет в ценах 1969г. 8,50 рублей
Восстановительная стоимость беседки в ценах 1969г. составляет:
12,00*8,50 = 102,00 рублей
Определение износа. Под износом (обесценение или устаревание) понимается потеря стоимости объектом, обусловленная самыми различными причинами, среди которых выделяют физическую амортизацию (физический износ – утрата первоначальных технико — эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека). Физический износ беседки (литер Г5) применен на основании технического паспорта на жилое строение на дачном земельном участке и ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий – значение износа конструктивных элементов в %.
Таблица определения физического износа
Полная восстановительная стоимость беседки (литер Г5) с учетом физического износа в ценах 1969г. составляет:
102,00*0,90 = 91,80 рублей
В связи с тем, что необходимо определить стоимость беседки (литер Г5) в ценах на июль 2019 года, то применяются индексы цен производителей на строительную продукцию по отрасли «Строительство» представленные на официальном интернет-сайт Федеральной службы Государственной статистики www.gks.ru (индексы цен производителей на строительную продукцию за период с 1969 по июль 2019 гг., процент, Строительство, в % к декабрю предыдущего года, Московская область).
С учетом индекса удорожания стоимости строительства, индекса удорожания стоимости материалов по отрасли «Строительство» на период с 1969 по июль 2019 гг.: (данные Федеральной службы Государственной статистики), и НДС, стоимость беседки (литер Г5) составит:
91,80*1,21*1,64*90,82*1,51*1,20 = 29 979 рублей.
Стоимость гаража (литер Г1)
Стоимость гаража (литер Г1)
Общая площадь гаража (литер Г1), согласно данным технического паспорта на жилой дом по ситуации на 10.11.2014г., составляет 30,30 м2
Восстановительная стоимость 1м2 гаража-аналога согласно таблицы №159 (б) составляет в ценах 1969г. 31,90 рублей
Восстановительная стоимость гаража в ценах 1969г. составляет:
30,30*31,90 = 966,57 рублей
Определение износа. Под износом (обесценение или устаревание) понимается потеря стоимости объектом, обусловленная самыми различными причинами, среди которых выделяют физическую амортизацию (физический износ – утрата первоначальных технико — эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека). Физический износ гаража (литер Г1) применен на основании технического паспорта на жилое строение на дачном земельном участке и ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий – значение износа конструктивных элементов в %.
Таблица определения физического износа
Полная восстановительная стоимость гаража (литер Г1) с учетом физического износа в ценах 1969г. составляет:
966,57*0,36 = 347,97 рублей
В связи с тем, что необходимо определить стоимость гаража (литер Г1) в ценах на июль 2019 года, то применяются индексы цен производителей на строительную продукцию по отрасли «Строительство» представленные на официальном интернет-сайт Федеральной службы Государственной статистики www.gks.ru (индексы цен производителей на строительную продукцию за период с 1969 по июль 2019 гг., процент, Строительство, в % к декабрю предыдущего года, Московская область).
С учетом индекса удорожания стоимости строительства, индекса удорожания стоимости материалов по отрасли «Строительство» на период с 1969 по июль 2019 гг.: (данные Федеральной службы Государственной статистики), и НДС, стоимость гаража (литер Г1) составит:
347,97*1,21*1,64*90,82*1,51*1,20 = 113 635 рублей.
В результате произведенных математических расчетах по каждому литеру в отдельности ниже в таблицу сведены итоговые стоимости для каждой части собственников в отдельности:
| Литер | Номер помещения | Наименование помещения | Стоимость литера, руб. | Площадь помещения, кв.м. | Стоимость помещения, руб. | ||||||
| Стоимость части жилого дома, принадлежащая Кузнецовой Екатерине Александровне | |||||||||||
| а1 | 1 | веранда | 189 427 | 10,30 | 189 427 | ||||||
| 2 | веранда | 11,40 | |||||||||
| А | 3 | жилая | 1 233 303 | 12,40 | 293 531 | ||||||
| 4 | жилая | 8,60 | 203 578 | ||||||||
| а | 5 | холодная пристройка | 374 112 | 11,30 | 192 158 | ||||||
| Итого (стоимость части жилого дома) | 878 694 | ||||||||||
| Стоимость части жилого дома, принадлежащая Зудилкиной Галине Владимировне | |||||||||||
| а2 | 1 | веранда | 245 230 | 3,80 | 245 230 | ||||||
| 2 | веранда | 9,70 | |||||||||
| 3 | веранда | 5,20 | |||||||||
| а | 4 | холодная пристройка | 374 112 | 10,70 | 181 954 | ||||||
| А | 5 | жилая | 1 233 303 | 24,10 | 570 491 | ||||||
| 6 | жилая | 7,00 | 165 703 | ||||||||
| Г1 | гараж | 113 635 | 30,30 | 113 635 | |||||||
| Г2 | баня | 62 544 | 9,60 | 62 544 | |||||||
| Г3 | пристройка к бане | 15 770 | 5,80 | 15 770 | |||||||
| Г5 | беседка | 29 979 | 12,00 | 29 979 | |||||||
| Итого (стоимость части жилого дома) | 1 385 306 | ||||||||||
Стоимость части жилого дома, принадлежащая Кузнецовой Екатерине Александровне
Итого (стоимость части жилого дома)
878 694
Стоимость части жилого дома, принадлежащая Зудилкиной Галине Владимировне
Итого (стоимость части жилого дома)
1 385 306
Общая стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, состоящих из литеров А (жилой дом), а (холодная пристройка), а1 (веранда), а2 (веранда), Г1 (гараж), Г2 (баня), Г3 (пристройки к бане), Г5 (беседки), на момент производства экспертизы составляет:
1233303+374112+189427+245230+62544+15770+29979+113635 = 2 264 000 рублей.
Стоимость 1/2 доли в идеале составит:
2264000/2 = 1132 000 рублей.
Стоимость компенсации по единственно возможному варианту раздела (выдела части) жилого дома на две части по 1/2 доле с учетом сложившегося порядка пользования между сторонами и с отступлением от равенства долей:
— Кузнецовой Екатерине Александровне 1/2 доля (квартира №1): литер А (жилой дом) – помещение №3 (жилая комната) площадью 12,40 кв.м. и помещение №4 (жилая комната) площадью 8,60 кв.м.; литер а1 (веранда) – помещение №1 (веранда) площадью 10,30 кв.м. и помещение №2 (веранда) площадью 11,40 кв.м.; литер а (холодная пристройка) – помещение №5 (холодная пристройка) площадью 11,30 кв.м.
Кузнецовой Екатерине Александровне 1/2 доля (квартира №1):
Площадь всех частей здания этой части жилого дома (квартиры №1) составляет 54,00 м2.
Стоимость этой части жилого дома (квартиры №1) составит:
189 427+293 531+203 578+192 158 = 878 694 рублей.
Стоимость компенсации, которую должна получить Кузнецова Екатерина Александровна от Зудилкиной Галины Владимировны составит:
1132 000-878 694 = 253 306 рублей.
— Зудилкиной Галине Владимировне 1/2 доля (квартира №2): — литер А (жилой дом) – помещение №5 (жилая комната) площадью 24,10 кв.м. и помещение №6 (жилая комната) площадью 7,00 кв.м.; литер а2 (веранда) – помещение №1 (веранда) площадью 3,80 кв.м., помещение №2 (веранда) площадью 9,70 кв.м. и помещение №3 (веранда) площадью 5,20 кв.м.; литер а (холодная пристройка) – помещение №4 (холодная пристройка) площадью 10,70 кв.м.
Зудилкиной Галине Владимировне 1/2 доля (квартира №2):
Площадь всех частей здания этой части жилого дома (квартиры №2) составляет 60,50 м2.
Стоимость этой части жилого дома (квартиры №2) составит:
245 230+181 954+570 491+165 703+113 635+62 544+15 770+29 979 = 1 385 306 рублей.
Стоимость компенсации, которую Зудилкина Галина Владимировна должна выплатить Кузнецовой Екатерине Александровне составит:
1132 000-1 385 306 = -253 306 рублей.
По четвертому вопросу:
По четвертому вопросу:
В жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, сложился порядок пользования между сторонами, который обуславливается следующим:
— наличие раздельных входов-выходов в каждую из частей жилого дома;
— наличие изолированных помещений, обеспечивающие зрительную изоляцию частей раздела жилого дома;
— отсутствие дверных и оконных проемов между частями жилого дома;
— наличие раздельных инженерных коммуникаций.
В связи с чем, вопрос об определении видов, объемов и стоимости работ, необходимых для переоборудования жилого дома в связи с выделом доли по единственно возможному варианту, а также об определении работ надлежащие выполнению каждому из совладельцев дома соразмерно их доле в праве не решается.
ВЫВОДЫ
ВЫВОДЫ
Вопрос №1: Какова действительная стоимость жилого дома и пристроек по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, исходя из сложившийся в данной местности цены на жилые дома из такого же материала, с учетом места расположения дома, его размера, степени благоустройства, износа и других критериев, влияющих на стоимость объекта?
Вопрос №1:
Ответ: Общая стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, состоящих из литеров А (жилой дом), а (холодная пристройка), а1 (веранда), а2 (веранда), Г1 (гараж), Г2 (баня), Г3 (пристройки к бане), Г5 (беседки), определенная затратным методом на момент производства экспертизы составляет 2 264 000 (два миллиона двести шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Ответ:
Стоимость части жилого дома, принадлежащая Кузнецовой Екатерине Александровне, определенная затратным методом на момент производства экспертизы составляет 878 694 (восемьсот семьдесят восемь тысяч шестьсот девяносто четыре) рубля.
Стоимость части жилого дома, принадлежащая Зудилкиной Галине Владимировне, определенная затратным методом на момент производства экспертизы составляет 1 385 306 (один миллион триста восемьдесят пять тысяч триста шесть) рублей.
На момент производства экспертизы сарай (литер Г) и сарай (литер Г4) отсутствуют (демонтированы).
В соответствии с действующей методикой оценки строений и сооружений стоимость определяется с учетом устанавливаемого визуальным осмотром технического состояния объектов в натуре.
В связи с тем, что на момент производства экспертизы сарай (литер Г) и сарай (литер Г4) отсутствуют (демонтированы) определить стоимость снесенных (отсутствующих) объектов исследования не представляется возможным.
Вопрос №2: Возможен ли технически раздел жилого дома в натуре в соответствии с санитарно-техническими нормами пожарной безопасности, сложившимся порядком пользования, учитывая долю каждого из домовладельцев? Если раздел невозможен, то по какой причине?
Вопрос №2:
Ответ: Раздел жилого дома в натуре в соответствии с санитарно-техническими нормами пожарной безопасности, сложившимся порядком пользования, учитывая долю каждого из домовладельцев технически возможен.
Ответ:
Вопрос №3: Возможен ли выдел с отступлением от размера долей, если возможен, то определить стоимостную разницу между принадлежащими собственникам долями и прилагаемыми им к выделу в натуре частями жилого дома и пристроек по каждому варианту?
Вопрос №3:
Ответ: Единственно возможный вариант раздела (выдела части) жилого дома на две части по 1/2 доле с учетом сложившегося порядка пользования между сторонами возможен с отступлением от равенства долей, где:
Ответ:
— Кузнецовой Екатерине Александровне 1/2 доля (квартира №1): литер А (жилой дом) – помещение №3 (жилая комната) площадью 12,40 кв.м. и помещение №4 (жилая комната) площадью 8,60 кв.м.; литер а1 (веранда) – помещение №1 (веранда) площадью 10,30 кв.м. и помещение №2 (веранда) площадью 11,40 кв.м.; литер а (холодная пристройка) – помещение №5 (холодная пристройка) площадью 11,30 кв.м.;
Кузнецовой Екатерине Александровне 1/2 доля (квартира №1):
— Зудилкиной Галине Владимировне 1/2 доля (квартира №2): — литер А (жилой дом) – помещение №5 (жилая комната) площадью 24,10 кв.м. и помещение №6 (жилая комната) площадью 7,00 кв.м.; литер а2 (веранда) – помещение №1 (веранда) площадью 3,80 кв.м., помещение №2 (веранда) площадью 9,70 кв.м. и помещение №3 (веранда) площадью 5,20 кв.м.; литер а (холодная пристройка) – помещение №4 (холодная пристройка) площадью 10,70 кв.м.
Зудилкиной Галине Владимировне 1/2 доля (квартира №2):
Стоимость компенсации, которую должна получить Кузнецова Екатерина Александровна от Зудилкиной Галины Владимировны составит:
1132 000-878 694 = 253 306 рублей.
Вопрос №4: Какие переоборудования требуется произвести по каждому из предложенных вариантов раздела дома, и какова стоимость необходимых для этого строительных работ и материалов с учетом существующих в данной местности цен (приложить смету, проектируемые переоборудования обозначить на плане)?
Вопрос №4:
Ответ: В жилом доме, расположенном по адресу: Московская область, _____ городской округ, с.п. _____, д. _____, улица _____, дом №4, сложился порядок пользования между сторонами, который обуславливается следующим:
Ответ:
— наличие раздельных входов-выходов в каждую из частей жилого дома;
— наличие изолированных помещений, обеспечивающие зрительную изоляцию частей раздела жилого дома;
— отсутствие дверных и оконных проемов между частями жилого дома;
— наличие раздельных инженерных коммуникаций.
В связи с чем, вопрос об определении видов, объемов и стоимости работ, необходимых для переоборудования жилого дома в связи с выделом доли по единственно возможному варианту, а также об определении работ надлежащие выполнению каждому из совладельцев дома соразмерно их доле в праве не решается.
Эксперты Мусагитов Р.А.
Эксперты Мусагитов Р.А.
Золотухин О.Ю.
Золотухин О.Ю.
Приложение №1: фототаблица
Приложение №1: фототаблица
